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Real Estate in DC: 在美國首都當包租公和包租婆

by DiploNomad
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美國 房地產 泡沫化? 不適用在華府。華府為美國政治中心,也是許多國際組織的大本營,更不用說走在路上隨處可見的大使館和大使官邸;華府人戲稱,華府70%的人是政府官員,剩下的30%是靠政府吃飯的人,這裡包括了許多政府案件的承包商和遊說團體,著名的 K 街,就是一個最好的例子!媲美紐約知名的名品街第五大道,就座落在 K 街與康乃迪克大道,只是少了點金融界的華麗外表與銀行家的高調作風,多了點政法界的肅穆沉靜和低調奢華。

「沒有人是真的來自華府!」華府特殊的政經地位,吸引了前撲後繼的過客,有的人想累積足夠的人脈和資源回來到家鄉參選,有的人則是隨著夢想來到華府,打贏了選舉,準備好進入行政體系,更多數的人是成為了政府官員而隨之遷徙。這一群人造就了華府 租屋市場 的基本盤。除了華府僅是這群人生命旅程的一站,隨著工作遷徙的型態,往往讓他們享受租房補貼、買房損失的特殊現象,所以過半數的華府人士租屋過日子。

「公務員吃不飽,餓不死」同樣適用於華府。經濟衰退最嚴重的時候,只剩下政府有錢,要花錢;台灣政府出抬消費券,美國聯凖會有更大手筆的量化寬鬆,有沒有用留給歷史評論,但是兩件事可以確定:政府沒有為了刪減開支而大規模裁員,反而是想盡辦法創造就業機會;大家都來華府向政府要求紓困,K街的遊說團體可說是景氣好賺,景氣不好更賺!租金下滑?在華府是停滯,沒往上漲!房價在2010年跌回2007年的水準,卻在2011年漲過2010年的價格!紐約也看不到這麼短的 房地產 衰退。

全世界的大城市,都面臨人口增長的問題;然而許多先進國家面臨的問題是,城市人口增加,總體人口卻減少的困境,台灣本身就是一個很鮮明的例子。各縣市政府祭出優惠政策來鼓勵生育,卻也只在百年和龍年前後,”孕氣”增加,蛇年就立即面臨人口替代驟減的危機;房價高漲,但是未來卻是誰來住房子,空屋率成了台灣房地產的重要隱憂。根據美國皮優中心的研究1,過去十年以來,91.7%的人口增長來自於少數民族,非西班牙裔的白人僅佔全美人口增長的8%,而西班牙裔占了過半數。自2010年以降,華府人口以每個月平均1,000人的增幅快速上升2,與總體美國人口增長趨勢相左的是,拉丁裔人口占全市總人口的比例之增幅卻僅有1.1%,加上非裔美人數量的減少,證明了華府人口的增加是由非西班牙裔白人和亞裔人口所引領的。一般而言,這兩種族群的平均收入和可支配所得皆優於美國平均,所以,華府中產階級的數量快速增加,也帶動了 房地產 市場的需求成長。

「經濟衰退,房租大漲」經濟學的簡單公式,供給不足而需求大增的情況下,價格上漲,這就是華府租房市場的現況。美國房地產研究中心Reis.Inc, 表示,隨著景氣逐漸復甦,房地產 租金全美平均漲幅為3.6%,而華府地區的漲幅為5.4%,部分華府地區的租金漲幅可高達10%以上3。根據該公司報告,華府租金漲幅位居全美第三位,僅次於高科技公司匯聚的加州聖荷西和紐約市曼哈頓地區。

簡單Q&A:

不是美國人,可以在美國置產嗎? 可以,租金收入因為是在美國的收入,所以需要報稅。

仲介費用怎麼算? 在美國買賣房地產雙方多會有代表得仲介,仲介費用兩邊都出,但是買方的仲介費用已經內含在房價內,一般是房價的5%以內,而賣方的仲介費用是另外收的,要看仲介契約來決定價格。

買屋到交屋需要多長時間? 我自己的經驗,從找房屋到搬進去,一個月內搞定。

怎麼找可靠的仲介? 我不是房地產仲介,美國房地產仲介皆需要執照和有一定的口碑,一般通過口耳相傳為主,上網找仲介是比較不可靠的。

我可以在美國貸款嗎? 可以,但是貸款銀行的選擇有限,一般要求的頭期款也會比較高。美國頭期款的要求會視收入而定,因為頭期款不足20%,銀行每個月會要求多付保險費,所以一般美國人都會存到20%頭期款才買房。

買了房子,我又不住在美國,怎麼管理房子和找房客? 華府的 租屋市場 活絡,有需多資產管理公司可以幫你打理,一般資產管理公司會先收取第一個月的租金作為初期費用,包括幫你找房客、整理房子清潔等,每個月再收取出金固定的百分比。房客有任何需求,皆是聯絡資產管理公司,它們會負責處理,但是項目的費用則視合約而定,沒有含在合約內的項目,資產管理公司會另外向您收費。

參考資料 Reference

  1. http://dcentric.wamu.org/2011/05/u-s-population-growth-minority-driven-but-not-in-d-c/index.html
  2. http://www.washingtonpost.com/blogs/mike-debonis/wp/2012/12/20/census-d-c-added-30000-residents-in-27-months/
  3. http://dcentric.wamu.org/2011/05/report-some-d-c-rents-could-increase-by-10-percent/index.html
  4. http://www.thedailybeast.com/articles/2012/10/23/is-dc-real-estate-headed-up-or-down.html

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